משכנתא הפוכה – מהי?

עם העלייה בתוחלת ובאיכות החיים מצד אחד, והשחיקה בפנסיות של כולנו מצד שני, עבור אנשים רבים שעברו את גיל ה-60 עולה הצורך (בין אם הוא מהותי לקיום הבסיסי או למימון אורח חיים ברמה מסוימת) בתזרים מזומנים נוסף מעבר להכנסות הרגילות. משכנתא הפוכה נועדה לענות בדיוק על הצורך הזה והיא מאפשרת לאנשים מבוגרים המחזיקים נכס למגורים בבעלותם לקבל הכנסה נוספת בתנאים ייחודיים וללא עזרה מאחרים.

משכנתא הפוכה מאפשרת לאנשים רבים הבוחרים במסלול פיננסי זה לממן טיולים בחו"ל שתמיד חלמו עליהם, לשמר אורח חיים ברמה גבוהה לצד קבלת קצבת הפנסיה והקצבאות מהמדינה, היא מאפשרת שקט נפשי מבחינה פיננסית בתקופה בחיים שבה זהו מצרך משמעותי במיוחד ושאר יתרונות. אך כמובן שכמו כל מסלול מימון והלוואה, יש היבטים טכניים שחשוב מאוד להבין לגבי מסלולי משכנתא הפוכה וישנם גם חסרונות לבחירה במסלול זה.

מאפיינים עיקריים של הלוואות משכנתא הפוכה

הסיבה שהלוואת משכנתא הפוכה נקראת כך היא בגלל שזוהי הלוואה הניתנת על בסיס בעלות קיימת על נכס למגורים – בניגוד גמור למשכנתא רגילה אשר מעניקה כסף לטובת רכישת נכס למגורים. המשכנתא ההפוכה היא באופן כללי הלוואה לכל מטרה ולרוב ללא הגבלת זמן מבחינת מועד ההחזר (הלוואה ללא זכות חזרה – Non Recourse). יתרון משמעותית של מסלול מימון זה הוא היעדר החזרים חודשיים שיש לשלם למלווה.

קהל היעד של משכנתאות הפוכות הוא אנשים אשר עברו את גיל 60 ואשר מחזיקים נכס למגורים בבעלותם. סכום ההלוואה נגזר משווי הנכס שעל בסיסו המלווה מעניק את הסכום ללווים – המודל הכללי הוא הלוואה של כ-15% מערך הנכס בסביבות גיל 60, כאשר שיעור המימון האפשרי עולה ככל שהלווים מבוגרים יותר, אפילו עד כ-50% בגילאים מבוגרים מאוד כמו 90 למשל.

אין חובה להציג הכנסות שוטפות אחרות או שעבודים אחרים מלבד בעלות על הנכס הרלבנטי. פירעון ההלוואה אפשרי למעשה בכל נקודת זמן וללא עמלות פירעון מוקדם – כולל לאחר מותו של הלווה כפי שיוסבר. כאשר חשוב מאוד להבין כי הנכס של הלווה נשאר לכל אורך הדרך בבעלותו ואפשר להמשיך לגור במקום.

אפשרי לקבל משכנתא הפוכה גם אם הדירה עצמה מושכרת לדיירים – כל עוד היא בבעלות הלווה המסלול זמין, כך שאפשר להשתמש בכסף גם כפיתרון מימון למעבר לדיור מוגן למשל.

איך מחזירים את ההלוואה?

אחד הנושאים המרכזיים לגבי מסלולי משכנתא הפוכה הוא כמובן ההחזר. כאמור, אין החזרים חודשיים ואת הפירעון ניתן לבצע בכל נקודת זמן. המקורות להחזר ההלוואה אינם מוגדרים, כך שההחזר יכול להגיע ממקור חיצוני כלשהו (הילדים למשל), מההון העצמי של הלווים או כמובן ממכירת הנכס.

ברוב המקרים, משכנתא הפוכה מוחזרת למלווה כאשר הלווים מבקשים לעזוב את הנכס – לפיתרון דיור מוגן למשל או מכירה ומעבר לבית קטן יותר – או במקרה בו הלווה/לווים נפטרים. כאשר הלווה מבקש לעזוב את הנכס המשועבד (נשאר בבעלות הלווה כל הזמן) התחשבנות החזר ההלוואה תעשה מולו. במידה שהלווה נפטר ההתחשבנות תעשה מול יורשיו המוגדרים – כאשר הסכום יכול לבוא מכל מקור כאמור או ממימוש מכירת הנכס והעברת הסכום הרלבנטי למלווה ומה שנשאר ליורשים.

יש לציין כי חלק רחב של המלווים במסלולי משכנתא הפוכה מאפשרים החזר גם כ- 5 שנים לאחר מעבר לפיתרון דיור אחר וכמו כן תקופה של כשנה ממועד פטירת הלווה לילדיו להסדיר את ההחזר – לא מיד מממשים את הנכס ומוכרים אותו. שיעור הריבית על משכנתא הפוכה נקבע בחישוב מורכב של אקטוארים והוא תלוי בסכום, בשווי הנכס ושאר סיכונים שנכנסים למשוואה. כמובן שיש לקחת בחשבון שיתכן ובכך שנוטלים משכנתא הפוכה בוחרים למעשה שלא להשאיר לילדים נכס קיים כי יהיה עליכם למכור את הדירה לטובת החזר ההלוואה (הילדים יכולים להחזיר את ההלוואה כמובן ולהשאיר את הנכס בידיהם).

מי מציע משכנתא הפוכה

 בגלל המורכבות של הלוואות אלו בהיבט של סיכון וטווח החזר למלווה, משכנתא הפוכה מוצעת בעיקר על ידי חברות מימון מקצועיות ו/או חברות הביטוח או חברות הקשורות למבטחות.